Chystaná změna zákona a zrušení daně z nabytí nemovitosti vypadá na první pohled velmi hezky a musím říct, že když jsem o tom poprvé slyšel, hodně jsem si chystanou změnu pochvalovat a i nyní jsem pro to, aby se zrušila nesmyslná 4% daň z nabytí nemovitosti.

Je to totiž dvojí daň, prvním zdanění projde náš příjem když jej dostaneme ze zaměstnání nebo podnikání a druhým jsme zaplatili z našich již zdaněných peněz ještě jednou daň. Takže se na nás stát daní z nabytí nemovitosti obohacoval řekněme velice slušně. A my ji museli platit, protože s finančním úřadem do sporu prostě jít nechcete.

Celkově tedy toto rozhodnutí zrušit daň z nabytí nemovitosti hodnotím velmi kladně.

Dole v článku pak naleznete kde může být potenciál a jak na tom vydělat pokud vláda opravdu schválí zákon v aktuálním znění jak je navržen. 

Kde je ale háček? 

Spolu se zrušením daně z nabytí nemovitosti se nám zde vplížil takový malý velký záškodník v podobě zrušení odpočtů zaplacených úroků od základu daně. V praxi to vypadalo tak, že když jste rok spláceli hypotéku, z banky jste si následně stáhli potvrzení, kolik jste zaplatili na úrocích za předešlé období a pokud jste měli nemovitost určenou ke svému vlastnímu bydlení, mohli jste si tyto o tyto zaplacené úroky snížit základ daně. To znamená, že pokud jste v zaměstnání a daně vám řeší zaměstnavatel, odnesli jste příslušný dokument do práce a předali. Pokud jste OSVČ, dokument jste dali své účetní.

Pojďme se na to podívat číselně

Zaplacená daň z nabytí nemovitosti a od ní odečtená celková úspora zaplacených úroků je 18 702 Kč

Takže v tomto případě pokud by se zrušila daň z bytí nemovitosti a současně i odpočet zaplacených úroků se připravíte o zhruba 18 702 Kč

Jak ale sami víte, v praxi historicky byli úrokové sazby okolo 6 - 7% , což je poměrně vysoko, nelze však vyloučit, že tyto sazby se zase po nějaké dekádě, či krizi nevrátí. Svět se rychle mění. 

Zdroj:  https://www.hypoindex.cz

A co stavební spoření a zaplacené úroky z úvěru ze stavebního spoření?

Nebudeme ale chodit daleko, spousta lidí má dnes stavební spoření a menší půjčky řeší úvěrem ze stavebního spoření. Píši menší, ale stavební spoření dovoluje u některých bank dosáhnout na jednoho žadatele 800 000 Kč až 1 mil Kč. Pokud tak žadatelé nechtějí, nebo nemůžou zastavovat nemovitost pro banku a podobně, například družstevní bydlení. Mohou si dva žadatelé v extrémním případě vyřešit stavební spoření a úvěr ze stavebního spoření každý na 1 000 000 Kč. A to už je pořádná částka a úroky zaplacené z úvěru u 2 000 000 Kč půjčených přes stavební spoření.

Stavební spořitelny mají 2 důležité rozdíly proti hypotéce
1. splatnost jen maximálně na 22 let, ve většině případů na 18 let
2. úrok je podstatně vyšší, okolo 4,9% 

Pro kvalitní srovnání to uvedu na stejném řešeném příkladu

Pokud tedy opět odečtu od daně z nabytí nemovitosti 4% zaplacené úroky z úvěru ze stavebního spoření vznikne nám rozdíl 128 913 Kč

Ještě stále si myslíte, že je návrh tak atraktivní opravdu pro všechny skupiny lidí?

Pojďme se podívat co by to udělalo s vaší hypotékou, když by se vám jen na jedno nebo 2 období zvedly sazby třeba na 4% až 5% a průměrná sazba by tak byla opravdu třeba 3,5 % 

Rozdíl zaplacené daně z nabytí nemovitosti 4% a zaplavených úroků z hypotéky je 101 961 Kč !!!

Celkově mi z celé situace a případu vyplývá, že si to tady někdo sakra době propočítal. V době krize schválíme zákon, který vypadá na oko velice dobře pro klienty, kteří se v problematice nevyznají a upřímně, i já si musel sednout a dát dohromady nějaké souvislosti a to jsem v oboru už více než 6 let. Dnes se schválí rádoby úspora a na oko pomůže lidem. Běžní lidi to ale však v průběhu následující 30 let zaplatí vlastní krví a potem dvojnásob!!!

UPOZORNĚNÍ!!! ABSOLUTNÍ FAKTA JAK CELKOVÝ DOPAD BY BYL, A KOLIK BY VLÁDA NA NÁS VYDĚLALA, KDYŽ BY SI V ROCE 2021 VZALI LIDÉ HYPOTÉKU JAKO V ROCE 2019 NAJDETE DOLE POD DALŠÍM UPOZORNĚNÍM!! 

Kde je pro nás příležitost a kde potenciál? A jak to vypadá v přechodovém období o kterém se v návrhu píše?

Přechodové období od prosince 2019 do prosince 2021 pro lidi, kteří nabydou do osobního vlastnictví nemovitost, tedy budou zapsaní na katastru jako majitelé nemovitosti.

Pokud koupíte nemovitost a stanete se vlastníky v tomto období, máte jedinečnou výhodu proti lidem, kteří kupovali nemovitost před Vámi, před 12/2019 a proti lidem, kteří budou kupovat nemovitost po vás po 12/2021. 
Nebudete totiž platit daň z nabytí nemovitosti 4%, což je značná úspora a je otázkou zda na celé období splácení hypotéky, nebo jen na první období fixace hypotéky si budete moci odečítat zaplacené úroky z daní. 

Využil bych proto možnosti sjednání byť možná trošku vyšší úrokové sazby ale za 8 a 10 leté fixační období. To Vám totiž zajistí nesmírně velkou výhodu proti ostatním ročníkům a lidem a vy tak na jednu dekádu budete mít bezpečnou hypotéku, ušetřeno na dani z nabytí nemovitosti a odpočet na daních. 

Omezení prodeje nemovitosti a časový test vlastního bydlení

Dříve a dnes ještě platná doba je 5 let. Pokud po této době prodáte nemovitost, nemusíte odvádět státu 15% daň ze zisku. Tato doba se má natáhnout na 10 let aby se zamezilo spekulacím s nemovitostmi a navyšováním jejich cen. Za mě je to jen další omezení hlavně pro mladé lidi, kteří začínají po škole v bytě a chtějí si do 5 let pořídit rodinu a přestěhovat se do vlastního rodinného domu a třeba i byt prodat.

UPOZORNĚNÍ!! Pokud Vás nezajímají absolutní fakta a jak na nás stát vydělá v celkovém součtu, tak dále ani nečtěte. Následující řádky jsou jen pro analytiky, nebo lidi, kteří chtějí vidět do detailu situace a kolik na nás stát vydělá touto změnou zákona.

Pojďme do absolutních čísel

Objem poskytnutých úvěrů za rok 2019 je 162 mld. = 162 000 000 000 Kč
(počítejme že byli sjednány se sazbou 2,3%, neuvažujeme že část tvoří úvěry ze stavebního spoření za 4,9%)

Objem zaplacených daní z nabytí nemovitosti počítejme, že se jedná o 80% hypotéky vypočítáme z kupních cen nemovitostí, které mohli být 202 500 000 000 Kč

Zaplacené 4% daň mohla činit 8 100 000 000 Kč

Celkově klienti v následujících letech při sazbě hypotéky 2,3% zaplatí
92 416 111 289 Kč

Daňová úspora klientů by byla 9 362 416 693 Kč

Průměrná roční daňová úspora všech co si v loňském roce vzali hypotéku
by byla 312 080 557 Kč

Už v této fázi vidíme, že stát nám sice tímto zákonem odpustí cca 8 100 000 000 Kč na daních ale zároveň nás na daních připraví o 9 362 416 693 Kč

Celkově v současné situaci nízkých úrokových sazeb vybere na daních
o 1 262 416 691 Kč více.

A pojďme dále, co kdyby se sazby zvýšili jen malinko na těch 3,5%? 

Na daních bychom zaplatili 99 882 859 987 Kč
Daňová úspora klientů by byla 14 982 428 998 Kč

Průměrná roční daňová úspora všech co si v loňském roce vzali hypotéku by byla
499 414 300 Kč

Stát nám sice tímto zákonem odpustí cca 8 100 000 000 Kč na daních ale zároveň nás na daních připraví o 14 982 428 998 Kč

Rozdíl 6 882 428 998 Kč

Stále si myslíte že návrh změny zákona v současné podobě je pro vás výhodný? 

Pokud řešíte hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření nebo celkově možnost financování bydlení, nemovitosti a chce se obrátit na člověka, který umí číst mezi řádky a má přehled o tom co s sena trhu děje, napište mi. Nehledám pro své klienty nejlevnější řešení, ale to nejbezpečnější pro jejich situaci a stav jejich financí. 

Sjednat schůzku semnou si můžete přímo zde: https://calendly.com/petrvasik2/40min