Jak financovat bydlení / koupi nemovitosti v roce 2020 a jak to vypadá s hypotékami?

Jak vlastně vypadal rok 2019? A co se v něm odehrálo?

Omezení:
Koncem roku 2018 vešla v platnost omezení DTI a DSTI což v překladu znamená maximální zadluženost vůči příjmu žadatele. Tato omezení určila maximální součet všech dluhů žadatele, což je parametr DTI (devítinásobek ročního příjmu) a maximální měsíčně zatížení žadatele všemi splátkami, parametr DSTI (Max 45 % z měsíčního příjmu může jít na zaplacení úvěrů). Tato omezení se reálně projevila koncem roku 2018 ale především v roce 2019. Kdy počet poptávek na úvěry klesl u bank cca o 30 % oproti začátku roku 2018. Na konci roku 2019 se na ČNB řešila možnost navýšení % zadluženosti vůči platu, tedy navýšení parametrů DTI a DSTI - to ale neprošlo.

Sazby:
V roce 2018 si banky vytvořili ve výši úrokových sazeb rezervu a dostali se ke 3,00 %. V roce 2019 pak postupně úrokové sazby snižovali na 2,19 % do minulého týdne. Dnes v prosinci 2019 banky postupně opět začali navyšovat sazby a zvyšování úrokových sazeb je plánované na konec roku i leden 2020. (TIP č.1 Je dobré podat žádost elektronicky a nechat si vytvořit modelaci nabídky před koncem roku a zafixovat tak nižší sazby).

Zdroj grafu: https://www.hypoindex.cz/

Potřebné vlastní zdroje a 100 % financování:

Na začátku roku 2019 bylo možné 100 % financování bydlení pomocí kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření zařídit u 4 společností, které to umožňovali. V průběhu roku ČNB postupně došlápla na 3 ze 4 banky, které umožňovali hypotéku s dofinancováním do 100 %. Zbyla poslední banka, která to umožňuje. Současně s omezením hypoték přišlo omezení i na stavební spořitelny, které mají také zakázáno dofinancování do 100 % kupní ceny a zbyli neoficiálně 2 stavební spořitelny, které umožňují na výjimku dofinancovat do 100 % kupní ceny.

Bydlení pro mladé a prvobydlení:

Tento projekt vznikl u jedné konkrétní banky a musím uznat že má velký ohlas. Umožňoval v roce 2019 financovat 90 % kupní ceny hypotéku a 10 % vlastními zdroji. Což je přijatelnější varianta. Výhodou však byla i úroková sazba hypotéky velice podobná sazbě, jako by jste měli hypotéku 80 %. Každá banka má však od ČNB určený rámec, kolik hypoték může sjednat nad hranici 80 % a tak i tato možnost před koncem roku dostala stopku. (TIP č.2 požádejte si o tuto hypotéku finančního poradce co nejdříve a nejlépe v průběhu Vánoc, nebo Ledna). Od roku 2020 budou mít banky zase možnost sjednat přesně daný objem hypoték jen s 10 % vlastních prostředků. U koupě bytu za 2 000 000 Kč by jste místo 400 000 Kč potřebovali jen 200 000 Kč a bydlení je vaše. Jen nečekejte dlouho, tento objem banky mohou díky poptávce rychle vyčerpat a pak Vám nezbyde, než sehnat vlastních 20 %.

Jak to vypadá s hodnotou nemovitostí u lidí, kteří koupily byt koncem roku 2018 nebo na začátku roku 2019?

Podle HB indexu - index hypoteční banky, který mapuje ceny nemovitostí, se hodnota nemovitostí od začátku roku 2019 do konce 3. čtvrtletí 2019 zvedla zhruba o 8,9 %, nejvíce ve 3. čtvrtletí ve Zlínském kraji o 3 %. Velmi hezky si vedli i hodnoty rodinných domů a pozemků.

Zdroj: https://www.finparada.cz/6017-Ceny-nemovitosti-rostly.aspx

A jak tedy na bydlení v roce 2020?

Nemám žádné vlastní prostředky, jak to udělat?

Obecně řečeno, člověk, který nemá žádné vlastní peníze nedokázal našetřit a tedy by si správně neměl ani půjčovat, protože není zaručeno splácení. Může se ale člověk dostat do různých životních situací kdy i tuto variantu musí řešit a předpokládejme že máte i dostatečný měsíční příjem na takové řešení. Zde máte 2 možnosti. Ta první a lepší je, že máte druhou nemovitost do zástavy. Tím pádem ručíte dvěma nemovitostmi, typický příklad je dům rodičů a vy si kupujete dům nebo byt. Dokáže vám tak banka vzít do zástavy dvě nemovitosti a půjčit Vám dokonce 100 % na koupi nemovitosti + 4 % na zaplacení daně a dokonce i nějaké peníze navíc, například na rekonstrukci. Maximální možná půjčená částka zde závisí na výši vašeho příjmu a také na hodnotách obou zástav. Maximálně Vám banka může půjčit do 80 % hodnoty obou nemovitostí v součtu. Ta druhá varianta je stále u poslední banky využít 80 % hypotéku, třeba na 30 let a k tomu 20 % úvěr ze stavebního spoření + 4 % na daň také úvěrem ze stavebního spoření. Zafinancujete tak celou kupní cenu nemovitosti. Musíte však počítat s tím, že hypotéka bude mít sazbu například 2,3 % a úvěr ze stavebního spoření okolo 5 %. Navíc úvěr ze stavebního spoření má kratší splatnost než hypotéka a maximálně jde natáhnout na 18 až 22 let. Tedy i měsíční splátka bude vyšší než u klasické hypotéky.

Chci si koupit byt / dům, ale vždy mi uteče.

I tato situace jde řešit. Dnes se byty prodávají velice rychle díky obrovské poptávce ať už na bydlení, nebo pronájem. Vyplatí se řešit hypotéku dopředu. Když přijdete na prohlídku nemovitosti a prodávajícím řeknete, že jste se o hypotéku ještě ani nezajímali, nebo že si ji vyřídíte a po vás přijde člověk se zařízenou hypotékou, nebo hotovostí, dostane ji ten rychlejší z pravidla. Dnes je možnost vyřídit si tak zvanou hypotéku dopředu. Co to je? To znamená, že banka porovná vaše příjmy a dá vám schválenou hypotéku a rámec k čerpání, vy si pak vybíráte nemovitost a máte 12 měsíců na to, aby jste ji koupil. To se pak jinak vyjednává, když už máte podepsanou hypotéku na bance a jen si odsouhlasíte termíny přeposlání peněz. Zde to vím z vlastní zkušenosti. Před rokem jsem kupoval byt a díky tomu, že jsem měl rozjednanou hypotéku v bance jsme byt dostal já a ne člověk, který přišel po mě s hotovostí.

Chci stavět, mám pozemek, ale řízení na úřadech se táhne a já mám strach, že sazby půjdou nahoru.

Tohle je obava a klasický příběh. Seženete pozemek, rozmyslíte si jak by měla vypadat stavba, začnete běhat po úřadech a dny, týdny, měsíce plynou a mezi tím se zdražuje pracovní síla, materiál i cena peněz, které si chcete půjčit tím, že rostou sazby. Pak se výstavba, která měla stát 3 500 000 Kč jen čekáním navýší na 4 000 000 Kč za to samé a vy se jen mrzutě díváte, jak bude financování pokračovat. Nebo dokonce přemýšlíte, zda má výstavba ještě cenu, po tom co jste utratili 150 000 Kč za projektanta a různé poplatky. I takto situace má řešení. Od konce roku 2019 a v plném provozu v roce 2020 půjde sjednat tzv. Hypotéka dopředu na výstavbu. Můžete si tak sjednat hypotéku a v klidu zařizovat věci okolo. Úrokovou sazbu už vám nikdo nevezme a vy můžete s klidem spát a vyřizovat co potřebujete. Máte totiž 24 měsíců na to postavit dům a v nejhorším případně se dá doba ještě prodlužovat.

Kolik vás to bude stát v roce 2020?

Katastr
Poplatek, dříve 1 000 Kč, nově 2 000 Kč za každý vklad či výmaz. Kupujete li nemovitost od člověka, který na ní má hypotéku, zaplatíte vymazání původní banky 2 000 Kč, návrh na vklad zástavního práva 2 000 Kč a zapsání vlastnického práva 2 000 Kč celkem tedy 6 000 Kč

Hypotéka
- Finanční poradce - dle varianty, zda jste v placeném tarifu (se servisem), nebo zdarma (placen čistě provizně za uzavřený obchod).
- Odhad hodnoty nemovitosti 3 000 Kč až 5500 Kč dle odhadované nemovitosti, může být i v rámci různých akcí zdarma.
- Poplatek za expresní čerpání při návrhu na vklad okolo 2 000 Kč (pokud nechcete s převodem nemovitosti čekat 21 dnů, až se zapíše zástavní právo na katastru)
- Poplatek za čerpání - dnes bývá z pravidla čerpání zdarma

Advokát
- Dle jeho tarifu a služeb - zde bývá vytvoření kupních smluv, advokátní úschova, ověření podpisů, zanesení vkladu na katastr a podobně. Cena se může lišit dle hodnoty nemovitosti, kterou kupujete. U nemovitostí okolo 2 500 000 Kč se pohybujeme v rozmezí od 12 000 Kč do 20 000 Kč

Projektant a výstavba / rekonstrukce
- Zde se nevyplatí šetřit, mám spoustu případů, kde si klienti vybrali kamaráda / známého, který jim to udělá po večerech a po 2. letech stále nemají ani čárku a střídají už třetího člověka, protože chtěli ušetřit a ve výsledku přeplatili už několikrát.

- Cena za projekt se pohybuje oklo 150 000 Kč 
 

Klíčová slova:

Hypotéka, hypotéky, hypo, hypoteční úvěr, úvěr na bydlení, bydlení, nemovitost, financování bydlení, jak zafinancovat nemovitost, jak financovat nemovitost, úvěr, hypoteční poradce, hypoteční specialista, byt, dům, pozemek, nemovitost, majetek, finanční poradce, nejlepší finanční poradce, finanční poradce Zlín, finance, finance Zlín, finanční poradenství, finanční plánování, finanční plán, správa majetku a kapitálu, investice, investování, zhodnocení peněz, tvorba rezerv, inflace, znehodnocení peněz, udržení hodnoty, hodnota peněz, investiční poradenství, pravidelná investice, zprostředkování investic, jednorázová investice, diverzifikace

Hashtagy:

#hypoteka #hypoteky #hypo #hypotecniuver #uvernabydleni #bydleni #nemovitost #financovanibydleni #jakzafinancovatnemovitost #jakfinancovatnemovitost #uver #hypotecniporadce #hypotecnispecialista #byt #dum #pozemek #nemovitost #majetek #investice #investovani #znehodnocenipenez #tvorbarezerv #inflace #zhodnocenipenez #udrzenihodnoty #hodnotapenez #investicniporadenstvi #pravidelnainvestice #zprostredkovaniinvestic #jednotazovainvestice #diverzifikace