Kdy je nejlepší doba na nákup nemovitosti? Je to dnes? Nebo se vyplatí počkat na to, co přinese současná situace v rámci krize?

Vždy je nejlepší u takové úvahy začít příběhem, nebo zkušenostmi někoho jiného. Povím tedy svou zkušenost.

Nevyužitá příležitost

Před 4 lety, jsem měl možnost koupit byt ve Zlíně 2+KK 42m2 za cca 900 000 Kč v centru města Max 32 Foto budovy zde. Bylo těsně po převedení daně z nabytí nemovitosti z prodávajícího na kupujícího a já v danou chvíli váhal a říkal si, že je hloupost platit další 4% navíc. Stále jsem se rozmýšlel a hledal co by se dalo, až mi díky některým omezením banky omezili přístup k úvěrování a tak jsem byt nekoupil tenkrát. To ale byla velká chyba. S odstupem času DNES uvažuji o koupi tohoto bytu, protože daná lokalita má velký potenciál, je to centrum města. Tento byt zvažuji koupit tedy nyní. Bohužel ale už ne za cenu tehdejších 900 000 Kč, aktuálně se byt, který jsem chtěl tenkrát pořídit prodává za 2 250 000 Kč !!! Tedy já jej tenkrát nekoupil, protože se mi nechtělo zaplatit daň 4% = 36 000 Kča říkal jsem si, že narazím na něco lepšího. Dnes jej zvažuji koupit za 2 250 000 Kč, tedy o 1 350 000 Kč dražší a jsem ochotný za to zaplatit i daň 4% = 90 000 Kč.

Výsledek mého váhání a nerozhodnutí mě připravil o zisk na hodnotě přes 1 mil Kč a momentálně mě také o ten 1 mil Kč bude stát více pro pořízení. A to se bavíme o 4 letech, kdy jsem zaváhal.

Bezhlavá koupě

Na konci roku 2018 jsem uvažoval o koupi bytu, nic se nedařilo sehnat a prohlídky se mi žádné moc nelíbily až byl jeden byt, který jsem pořádně ani neviděl a prostě koupil, protože to bylo zase v období, kdy se měnily metodiky banky pro schvalování úvěrů a já měl na výběr, buď byt zafinancuji hypotékou teď a budu mít nemovitost, nebo zase nic nekoupím. A tak se stalo, byt jsem pořídil za 1 650 000 Kč a financování vyřídil v poslední den, kdy šlo v rámci mé situace zaslat na banky žádosti ve verzi jak jsem potřeboval, než se schvalování úvěrů opět změnilo. Aktuální situace je taková, že jsem nechal udělat nový odhad v rámci převod na jiného vlastníka. Hodnota bytu byla odhadnuta bankou v březnu 2020 na 2 232 000 Kč. Nemovitost jsem měl ve vlastnictví cca 17 měsíců. Rozdíl na hodnotě bytu 582 000 Kč

Co to znamená pro mě jakou běžného klienta?

Jestliže jsem v roce 2018 financoval byt 104 % z bank. 100 % Kupní cena + 4 % daň a financoval jsem to v poměru 24 % úvěr ze stavebního spoření s úrokovou sazbou přes 5 % a 80 % z hypotéky se sazbou přes 2,5 %. V dnešní době mohu refinancovat díky hodnotě nemovitosti oba úvěry a zafinancovat to jednou levnější hypotékou se sazbou okolo 2 %. A ano jak jsem psal, financoval jsem svůj vlastní byt sazbou, přes
5 % a stále se mi to vyplatilo a to jsem nespekuloval na cenu, sazbu ani ďaň, jen prostě koupil a vlastnil. 

Ponaučení

Z vlastní zkušenosti mi vyplývá že, pokud se někdo v nemovitostech neorientuje na úrovni nějakého makléře, nebo člověka, který s nimi dlouhá léta pracuje a sleduje pohyb trhu v rámci různých cizí a příležitostí, TAK SE ABSOLUTNĚ NEVYPLATÍ ČASOVAT TRH. Člověk na tom bude vždy lépe pokud udělá rázné rozhodnutí a nemovitost prostě kupí v dané situaci a podmínkách jaké má.

Časový horizont, po který si plánujete nemovitost ponechat.

To je asi nejklíčovější věc u nemovitostí. Pokud člověk pořizuje nemovitost pro vlastní bydlení, u mladých párů z pravidla byt může být řádově okolo 3 - 5 let možná více než se přesunou do většího a stávající buď to prodají, nebo budou pronajímat, což dnes využívá velká většina finančně vzdělaných lidí a téměř všichni mí klienti. Pokud už pořizuje člověk vlastní dům, jedná se z pravidla o desítky let.

Jak to vypadá v číslech?

Nemovitosti rostou okolo 3% ročně na hodnotě v průměru. Pokud tedy uvažujeme koupi a držbu nemovitosti v horizontu 10 let a déle, což je téměř každá nemovitost určená k bydlení nebo pronájmu. Tak se vám vyplatí nemovitost koupit v aktuální době a situaci, ve které jste, Na 10 letech se vám totiž její hodnota vždy zvýší. Zde přikládám odkaz na HB index, kde je krásně vidět nárůst hodnoty nemovitostí bytů, domů, pozemků za posledních 10 let. https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/pro-media/hb-index/zvysovani-cen-bytu-zpomaluje-v-prvnim-letosnim-ctv/

Podívejte se, jakou může mít vaše nemovitost hodnotu například za 10 let

Zde jsem vytvoří jednoduchou kalkulačku pro propočet na základě 3 parametrů. Je hodně orientační, ale v principu funguje skvěle.

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1bL8Y9V0HsyVxZUhQ-vG0LP3zS4rY9DpVSihjbU_AAxI/edit?usp=sharing

Jako fakta je dobré si uvědomit?

Cena nemovitosti v dlouhodobém horizontu roste.
Nemovitosti nekupujeme na horizont jednoho roku ale řádově desítek let.

Peníze které vyděláváme dnes budou jiné za pár let. Plat se navyšuje, tak jako funguje inflace a dlouhodobě se navyšují platy zaměstnancům okolo 4,5 % dle ČSU.

Splátku hypotéky můžeme zafixovat řádově ať na 10 nebo 15 let i více a mít tak stabilní výdaje v tomto ohledu na jednu dekádu.

Krize přichází a odchází, příležitosti přichází a odchází, to důležité je konat, udělat rozhodnutí, zahodit obavy a vykročit vpřed. 

Děkuji, pokud jste článek přečetli až do konce. Prosím o zpětnou vazbu, komentáře, názory a co se vám líbilo a nelíbilo. V článku popisuji čistě svou situaci a své názory a zkušenosti. 

Pokud jste v situaci, kdy zvažujete koupi bytu, domu či jiné nemovitosti a nebo naopak v situaci kdy nějakou nemovitost vlastníte a máte hypotéku, ozvěte se mi na kontakty níže, nebo si rovnou rezervujte 40 min, mého času na on-line nebo osobní schůzce pro sebe na www.petrvasik.cz a já vám rád dám určitý pohled na věc, či rovnou vyřešíme hypotéku a co bude potřeba. 
NEBO ROVNOU KLIKNĚTE ZDE: https://calendly.com/petrvasik2/40min

Petr Vašík

TOP Poradce

+420 773 141 601

petr.vasik@explicitinvest.cz